O que a Lei do Inquilinato exige da vistoria

A lei não exige o laudo — ela exige a prova

Não existe artigo determinando que o imóvel seja vistoriado antes da locação. O que existe é uma obrigação de resultado: o inquilino deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, descontadas as deteriorações do uso normal (art. 23, III). Sem laudo, ninguém consegue demonstrar qual era esse estado — e a obrigação se torna inexequível na prática.

O laudo, portanto, não é uma formalidade burocrática. É o instrumento de prova que dá aplicabilidade a vários dispositivos da lei ao mesmo tempo.

Os artigos que o laudo sustenta

Art. 22, I e IV — obrigações do locador

O locador deve entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. O laudo de entrada protege as duas partes aqui: registra que o imóvel foi entregue em condições e, ao mesmo tempo, documenta os defeitos preexistentes que o inquilino não deve assumir depois.

Art. 23, III — devolução no estado recebido

O artigo central da devolução. É a comparação entre laudo de entrada e laudo de saída que traduz esse texto em conclusão prática. Sem os dois documentos, ele vira discussão de memória.

Art. 23, V — reparação imediata de danos

O inquilino deve reparar de imediato os danos que ele, seus familiares, visitantes ou prepostos causarem. Uma vistoria de aditivo feita no momento do reparo é o que comprova que o dano foi corrigido e no padrão esperado.

Art. 23, VI — não modificar o imóvel sem autorização escrita

Modificação interna ou externa exige consentimento prévio e por escrito do locador. Parede pintada em outra cor, armário retirado, divisória instalada: só é possível apontar como modificação quem tem registro do estado anterior.

Arts. 35 e 36 — benfeitorias

Benfeitorias necessárias são indenizáveis mesmo sem autorização; as úteis, apenas se autorizadas; as voluptuárias não são indenizáveis, podendo ser levantadas ao final desde que a retirada não afete a estrutura do imóvel — e há ainda a possibilidade de disposição contratual em contrário. Toda essa classificação depende de saber o que existia antes e o que foi acrescentado. É exatamente o que um aditivo registra.

Arts. 37 e 38 — garantia locatícia

A caução em dinheiro não pode exceder três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo em favor do locatário as vantagens do período. Decidir sobre retenção dessa garantia sem laudo comparativo é assumir um risco desnecessário — é a decisão que mais gera questionamento posterior.

O que o laudo precisa ter para funcionar como prova

• Data e identificação do imóvel sem ambiguidade;
• Descrição por item, não por ambiente — "sala em bom estado" não prova nada;
• Foto correspondente a cada item descrito, em resolução que permita ampliar;
• Leitura de medidores de água, energia e gás, quando houver;
• Relação de chaves, controles e itens entregues, com quantidade;
• Ciência das partes e prazo de manifestação, conforme a prática do contrato;
• Anexação ao contrato de locação como parte integrante.

É por isso que cada laudo que entregamos passa por auditoria assistida por inteligência artificial e aprovação humana antes de ir para você: a conferência procura justamente item descrito sem foto, foto que não corresponde à descrição e ambiente sem registro.