É a discussão mais comum da devolução de um imóvel, e quase sempre acontece porque ninguém definiu o critério antes. Aqui está o critério que usamos em todo laudo.
A Lei do Inquilinato resolve a questão em uma frase: o inquilino deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23, III da Lei 8.245/91). O problema é que "uso normal" não vem definido em lugar nenhum — e é nessa lacuna que a briga acontece.
Na prática, três perguntas resolvem quase todos os casos:
| Item | Desgaste natural | Dano do inquilino |
|---|---|---|
| Pintura | Encardido, amarelado, leve descascado por umidade da própria parede | Cor trocada sem autorização, mancha de fixação, respingo, desenho, risco fundo |
| Paredes | Microfissura de acomodação da estrutura | Furo, bucha, suporte de TV, prateleira removida sem reparo |
| Piso | Perda de brilho, marca leve de pé de móvel | Peça trincada, risco profundo, mancha de produto, tábua estufada por vazamento não comunicado |
| Portas e batentes | Tinta gasta na região da fechadura, folga natural | Porta furada, batente lascado, fechadura arrancada, ajuste feito com serra |
| Louças e metais | Perda de brilho de cromado, borracha de vedação ressecada | Cuba trincada, vaso lascado, torneira quebrada, item substituído por modelo inferior |
| Bancadas | Micro-riscos de uso na área de trabalho | Queimadura, trinca, mancha permanente, recorte novo |
| Esquadrias | Trilho com desgaste de uso, tela desbotada | Vidro trincado, tela rasgada, persiana com lâmina quebrada, roldana arrancada |
| Elétrica | Espelho de tomada amarelado | Ponto novo improvisado, fio exposto, luminária retirada sem tampa, espelho quebrado |
| Mofo | Ponto isolado em área comprovadamente úmida do imóvel | Alastrado em armário, teto e rodapé por falta de ventilação e limpeza |
| Mobília | Tecido levemente puído, gaveta com desgaste de trilho | Peça faltando, rasgo, quebra, mancha, item vendido ou levado |
Toda essa tabela pressupõe uma coisa: existir um registro confiável de como o imóvel estava no começo. Se o laudo de entrada dizia apenas "banheiro em bom estado", nenhum critério salva — não há como demonstrar que aquela trinca na cuba não estava lá.
É por isso que insistimos: o trabalho de evitar conflito na devolução é feito na vistoria de entrada, não na saída. A vistoria de saída apenas revela o que a entrada registrou — ou deixou de registrar.
Regra prática para a imobiliária: se você não consegue apontar, no laudo de entrada, a foto exata do item em discussão, a chance de sustentar a cobrança é baixa. Trate isso como termômetro da qualidade do laudo que você contrata.
Apresente a foto da entrada e a foto da saída do mesmo item, com a mesma legenda, lado a lado. Quando a conversa começa pela evidência, ela deixa de ser uma disputa de versões. Quando começa pelo valor a cobrar, vira negociação — e negociação sem evidência quase sempre termina com a imobiliária absorvendo o custo.
Este texto é orientação técnica de vistoria, elaborada a partir da nossa prática de campo. Não é parecer jurídico — para a análise do seu caso concreto, consulte o advogado da imobiliária.
A Lei 8.245/91 não obriga a fazer vistoria — mas depende dela. Veja quais artigos o laudo sustenta e o que precisa estar registrado para que eles funcionem.
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Ler artigo →A sequência completa da devolução de um imóvel locado, do aviso de desocupação à liberação da garantia — com o que conferir em cada etapa.
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